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【新城新楼盘PK老城二手房】400万在北京投资房产如何选择?

2020-07-02

今天来听首老歌吧

近日,阿伦接到读者吕女士的来电,称想要用400万元在北京投资房产,看了不少房子,现在纠葛于如何在新城区的新楼盘与老城区的二手房之间做到决定。由于阿伦本周一直在出差,所以没能及时给出答复,今天下午还要赶去河北探盘,因此只有现在短短俩小时空闲时间。仓促间写下的这篇文章,期望吕女士看后可以有所进账,也希望有同样困惑的购房者需要受益。

案例呈现出:

400万元在京不知如何投房产

根据吕女士叙述的情况,她目前手中有400万元资金,打算投资住宅产品。吕女士说:“老城区的二手房地段好、便利出租,但是房龄长、房子原有,我担心以后不会不好使出;新城区的新房价格低、没有房龄,但是居住于氛围劣一时半会也无法出租,以后能涨到什么样子也不得而知。我现在真不知道该如何选择。”

阿伦建议:

先忠诚投资信念

相对于金融市场的波动,作为固定资产的房产还是相对比较稳妥的。就房产投资而言,所选择的房屋未来贬值空间大小必要决定着收益。对于身为一线城市的北京而言,目前住宅产品的均价约为45000元/平方米,尽管当前调控政策较为严厉,但坚信北京楼市的未来还是不会保持稳定发展的态势,房价真心没有上升的可能性。

新杨家对比:

各有千秋 产品特点有所不同

针对目前吕女士最大的疑惑,阿伦细心对比了新城新楼盘与老城二手房之间的不同,找到了他们各自的特点。综合来看,新城新楼盘主要有以下几大特点:

1、户型设计合理

在购房过程中,户型格局的优劣是一个很重要的考虑因素。目前楼市中,新房在户型设计上更加符合现代的潮流,大开间居室、敞开式厨房、宽阔的客厅、衣帽间、独立空间等多样的设计风格,更加适合现代人的居住理念,因此投资这样的房屋在未来使出时也会更加极快。

2、房价相对较低

根据阿伦对于新房市场的调查显示,均价45000元/平方米是当前北京新楼盘的现状。由于北京五环外的在售楼盘显著多于五环内,因此市场竞争也较为白热化,各家新盘纷纷发售了各自的优惠政策,在价格方面往往相对低一些。

3、物业服务贴心

在物业服务方面,随着近些年越来越多的大牌房企立足服务,北京的新楼盘越来越重视物业的服务。在小区的绿化环境、保安巡逻、停车位管理、大堂电梯间等具体细节服务上,新楼盘的服务理念与服务水准都相对较高。在服务内容上,新楼盘的物业做的也相对较为完备。

相比于新楼盘新房的这种优势,老城区二手房也有自己的益处。总结一起,主要归纳为以下三点:

1、交通上下班便捷

大多数城市的老城区二手房都会占据交通的优势,这一点在北京也是如此。以阿伦居住的传统老城区朝阳为事例,无论是公路交通还是轨道交通,交通网络成型较早且相对合理。至于大家担心的交通堵塞问题,老城区即便再交通堵塞也认同木栅不过天通苑、回龙观这样的地方呀。

2、商圈配套完善

商圈配套的完善与否要求了生活的便利程度,老城区的二手房在市政设施、商业设置、居住氛围等条件都要相对突出一些,由于占据了城市中心区的不利地段,整体的商业氛围、购物环境、生活气息等都相对较为浓烈,因此更受提高型购房者的欢迎。

3、购房风险较小

二手房由于是现房买卖,各方面的品质一目了然,一些如房屋面积大跌、推迟交房、建筑质量、绿化率增加、规划更改等期房中容易产生的纠纷都会发生,相对来说更加做事,也降低了购房者的风险。

持有人成本:

新房有培育期 二手房会折旧

在理解新城新楼盘与老城二手房各自的特点之后,还需要对投资的持有人成本进行风险评估。阿伦认为,无论是投资新城新楼盘还是老城二手房,对于持有成本这件事情都需要格外推崇。

在新城新楼盘方面,由于入住率相对较低,租赁的空置周期会相对较长。对于想要坐等贬值的投资者而言,新城区一般都要有至少2—3年的培育期,在这期间还必须支付房屋的物业费与供暖费,这是新房最大的持有成本。

如果是投资老城二手房,主要的持有人成本则在于房屋的折旧,由于购买时就已经有一定的房龄,所以每一年房屋都在持续的折旧,虽然可以在买后就立即将房屋出售,但是随着房龄的不断快速增长,不会相应的影响出售的效果,一些房龄较长的小区甚至无法办理贷款,这不会将一部分有购房欲望的人的贷款族拒之门外。

区分个人情况 合理展开自由选择

之前阿伦通过采访,已经明确了新城新楼盘与老城二手房的各自特点及现状,针对这些,最主要的是搞清楚自己的个人情况,合理的展开自由选择。阿伦建议:外用风险能力强劲、短期内没资金压力的投资者,更适合自由选择新城新楼盘的住宅产品展开投资;相对应的,期望在短期内见到投资回报、对市区情况熟悉、急于将房屋进行出租的投资者更加合适选择老城二手房。

我是阿伦

地产圈老司机

2007年沦为记者

2016年创办阿伦侃房

2017年正式成立阿伦工作室

现已入驻11家主流媒体平台

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