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太魔幻!上海2000万元豪宅排队“抢”,深圳4000万级公寓“秒光”,谁在买?

2020-07-04

第102期 |  2020/4/16

本文由《每日经济新闻》与腾讯新闻联合出品,首发腾讯新闻。未经允许,不得刊登。

数千万元级豪宅竟遭排队“供不应求”,现场甚至为抢走房源而大打出手;千万元级公寓惊现“秒光”。这样的事情就再次发生在近期的上海和深圳。

顶级豪宅都是为身家不菲的成功人士量身订做的,而豪宅销售一般似乎都是这样的场景:提早预约、贵宾式招待、VIP待遇……

但这样月的场景,为何如今却变为了像买普通东西一样的场面?到底是哪些人在抢购豪宅?豪宅热卖的背后有哪些隐情?

排队“供不应求”千万级豪宅

一套房子最高总价达8000万元!这样的价格也让碧云尊邸项目荣膺“浦东豪宅之王”的称号。而一场排队认筹,也炸开了上海的有钱人一族。现场甚至有购房者称“非这里不卖”。

4月13日,碧云尊邸开始认筹,160套房源中,三高的房子总价达8000万元,最低廉的也要1700万元起步。即使是项目的认筹金,也必须600万元。

而就在认筹首日,项目现场甚至有人因为插队抢房源而大打出手。有网友感叹:“2000万豪宅也开始当白菜买了?”

微博曝出碧云尊邸认筹现场为抢房源打一起

即便价格高企,据知情人士透漏,碧云尊邸认筹(4月13日~17日)的消息一公开,就吸引了大批购房者,第一天就有近200人到现场认筹,而且其中的年长面孔占到了多数。

4月14日下午,《每日经济新闻》记者回到碧云尊邸项目现场,却并未看见第一天的排队认筹的热闹场面,项目大门口只有十几名中介模样的人在 “围观”。一位刚刚从项目大门回头出来的认筹者告诉他记者,里面约有十几人正在认筹。

据了解,此次碧云尊邸项目将发售的主力户型是184~301平方米的小高层以及约298~553平方米的别墅。均价111983元/平方米,套均单价2000万~8000万元。

当《每日经济新闻》记者欲以购房者身份转入认筹现场了解更多情况时,保安阻拦称,只有购票审核过的客户,才能进内。

认筹第二天的碧云尊邸项目现场  图片来源:每经记者 吴若凡 摄 认筹第二天的碧云尊邸项目现场  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

认筹第二天的碧云尊邸项目现场  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

千万级豪宅为何不会引来排队“供不应求”?

其实,在上海生活比较幸一点的人都应该知道,上世纪90年代中后期,是通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的迅猛发展期。与此同时,在金桥地区,一个占地面积约37平方公里的碧云国际社区也慢慢形成。而其中的核心,则是由上海金桥有限公司、上海金桥出口加工区研发股份有限公司和上海金桥出口加工区共同规划与开发建设的碧云别墅。

碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅,分别在1999年初、2000年中竣工投入市场后,年平均出租率高达95%。彼时更以每月约10万元/套的租金,创出上海别墅出租市场的天价。

整个碧云国际社区由城市道路划分为18个地块,北到蓝天路,南到明月路,东抵红枫路,西相接白桦路。

目前,这个区域已核心区了来自世界60多个国家和地区近的 1000余户外籍人士家庭,外籍人士家庭比例占到90%左右。通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑,聚合成碧云国际社区的整体氛围。碧云也被称作“上海四大豪宅区之一”。

有历史底蕴、有环境优势,但奈何该区域几乎在长达14年的时间里都处在房源“断供”状态。

据《每日经济新闻》记者理解,碧云区域由于可开发土地较少,周围都是房龄多达15年的老旧房源,近年来几乎没新盘供应。直到2016年2月1日,浦东新区规土局公示了“碧云国际社区S11地块住宅项目”的规划方案。

根据公示,该项目力争在2016年9月已完成方案审批、12 月完成总体设计,这便是今年4月13日起开始认筹的碧云尊邸项目。

从产品整个规划图得知,项目为高层+多层住宅,面积配比接近1:1。整体定坐落于稍高端提高型项目,这类项目在上海的核心地段还是比较少见的。

实际上,往往开发商为了容积率考量,很多小区都会有别墅+住宅,这个项目最小的项目是180平方米以上。目的很明确,这里面不会有普通的投资置业人群。

值得一提的是,项目的高层和别墅一动线划分几乎区分开来,400平方米以上总价5000万元以上的房源,均坐落于在中央景观区的核心方位。

为进一步理解碧云尊邸项目的涉及情况,《每日经济新闻》记者多次拨打其购票认筹电话,但截至发稿一直无法接通。

3位豪宅认筹者画像

打破碧云区域“新盘荒”的碧云尊邸,以单套总价最高超8000万元的价格被冠以“顶级豪宅”。但就其10万~12万元/平方米的单价,有业内人士认为“高于预期”。

在项目现场,一位中介人士告诉他《每日经济新闻》记者,近两年上海每个月2000万元以上豪宅的成交价中位数基本在50套上下,单价始终在9.7万元/平方米左右游走。以碧云尊邸项目的资质,上述定价区间其实高于很多瞄准了该区域的购房者预期,因为在这些有钱一族的眼里,买这里是“刚需”,给出的心理接受度更高。

开建中的碧云尊邸项目 

那么,究竟谁在排队卖豪宅?《每日经济新闻》记者辗转联系到了碧云尊邸几名顺利认筹的购房者。

其中50多岁的刘清是大学教授,他在上海已经有一套300多平方米的别墅和一套大平层,但自己不太喜欢现在这套别墅,因而想置换掉。他手上的这套别墅目前市场价在2000万元上下,充足让他置换到碧云社区。

刘清告诉他记者,自己一直也比较讨厌碧云社区的居住于氛围。对于碧云尊邸项目已观察了半年以上。最后他认筹了一套大户型别墅,并表示还有为子女做想的考虑,想要住一起,又和他们有所区隔。

另一位认筹者方琳,她的孩子目前正在碧云社区的德威国际学校读书。在她的眼中,碧云社区甚至极富诗意:在碧云社区不会经常遇上中英文自由转换的小朋友,踩着滑板上学的小学生,穿白衬衣打领带的中学生,清晨沿着步道跑步的上班族……她最看中这里的国际化氛围。

的确,据记者理解,碧云社区的教育资源既还包括德威、中欧、德意志学堂等国际化学校,还有协和、平和、实验东校等高档次学校。

当然,国际学校也和周边豪宅同属于“豪级”。例如,德威英国国际学校一年学费在30万元左右,上海协和国际学校学费在20万元以上。

“想卖这里房子的家长,要么像我一样孩子在这里读书,要么想要让孩子以后在这里读书。”方琳表示。

有意思的是,像方琳这类人群普遍被称为“碧云妈妈”。 

在陆家嘴工作的金融高管也对碧云颇为青睐。有中介告诉他记者,《财富》500强中有多家企业的亚太区总裁及高级执行官,都携同家眷居住在此。还有对冲基金经理,年收入基本都在上千万元,即便上亿元的别墅买了,四五千万元的别墅还是需要考虑到的。

还有一位认筹者王浩是显投资者,在碧云和国外都有房子,现在想要给资产做新一轮盘整。据他辨别,上海市区的豪宅区会逐渐分化,普通豪宅回报率只有1%~2%,而碧云社区豪宅的回报率在3%左右。更看重租金报酬的他,选择了再应从碧云,买下来之后用来出租。

一位资深地产人士告诉记者,对于同住在这里的居民来说,月租金四五万元是再正常不过的事了。这里的租金十余年来都是这个水平,能同住在这里就已经是身份的象征。

碧云尊邸现场张贴的认筹规则 图片来源:每经记者 吴若凡 摄  碧云尊邸现场张贴的认筹规则 图片来源:每经记者 吴若凡 摄 

碧云尊邸现场张贴的认筹规则 图片来源:每经记者 吴若凡 摄 

因此,对于住在碧云社区的人群和陆家嘴低收益人群来说,生活在碧云社区,这就是他们的日常,而像碧云尊邸这样的项目在这儿也就成了“刚需”。

事实上,在上海楼市,碧云尊邸的火爆认筹并非孤例。

例如另一个陆家嘴一线江景房——滨江凯旋门,总共175套房源。3月31日开盘认筹总数360,认筹亲率高达205.7%。而该项目此次发售的户型在140~200平方米,均价13.8万元/平方米,单套总价1234.5万元起。

3月24日,绿地董家舟项目的住宅楼盘“海珀外滩”开盘,均价13.8万元/平方米。首期推出的203套房源,最终获得了323组客户认筹,摇号认筹率达159%,去化率也超过86.7%。

坐落于中环的中海汇德利项目,户型总价位相对较低,在800万~1000万元。推出的360套房源,截至4月14日,认筹总数达880,认筹亲率高约244.4%。

哪些人在买“顶豪”?

那么,究竟是哪些人在买豪宅?先看一组数据。

2019年底,胡润研究院发布的《2019胡润财富报告》显示,上海富裕家庭数量超过香港、数倍于深圳、广州、杭州和台北。

具体来看,上海享有600万元以上资产家庭超过60万户,按户均3人计算出来,牵涉到180万人,占到上海2400万常住人口的7.5%;享有1000万元以上资产家庭相似25万户,按户均3人计算,涉及75万人,占到上海2400万常住人口的3%。

此外,享有1亿元以上资产家庭超过1.58万户,按户均3人计算,牵涉到4.7万人,占上海2400万常住人口的2‰;拥有3000万美元(约合2亿人民币)以上资产家庭超过1.13万户,按户均3人计算,涉及3.4万人,占上海2400万常住人口的1.4‰。

值得一提的是,上海拥有1亿元以上资产家庭的数量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、广州的3.7倍、杭州的4.9倍、宁波的6.6倍、台北的6.7倍、天津的7.2倍、苏州的8.3倍。

从《每日经济新闻》记者了解到的情况看,大部分购房人都是以全款或者小部分用公积金抵扣下贷款。总之,上海不补有钱任性的业主。

上海链家统计表明,上海2018年和2019年共售出总价1000万元以上的一手豪宅超过1.5万套,按每套可住3人计算出来,牵涉到4.5万人,占上海2400万常住人口的千分之二;售出总价2000万元以上的一手豪宅4235套,按每套可住3.5人计算出来,牵涉到1.48万人,占到上海2400万常住人口的万分之六。

此外,卖出总价3000万元以上的一手豪宅1728套,按每套可住4人计算,牵涉到6912人,占到上海2400万常住人口的万分之3,平均值万分之1.5/年;售出总价5000万元以上的一手豪宅298套,按每套可住4.5人计算出来,牵涉到1341人,占到上海2400万常住人口的十万分之6,平均值十万分之3/年。

事实上,上海是全中国出租汽车最严格的城市,没之一。

非上海户籍人士不仅难以落户、必须倒数缴纳5年社保,还必须成婚才能出售,也无法用壳公司出售一手房。

这些容许将海量的来自全国各地的成功人士挡在了门外,但即便如此,上海仍然是全中国最有价有市的豪宅之都。

数据显示,过去两年,上海平均每年只有千分之一的常住人口出售了总价1000万元以上的一手豪宅,万分之三的常住人口出售了总价2000万元以上的一手豪宅,十万分之三的常住人口购买了总价5000万元以上的一手豪宅。

也就是说,上海的豪宅和99%的上海常住人口是没关系的,只有做全中国全年龄段的顶尖才需要、才应当负担得起上海的豪宅。

这还只是缴纳个税的人,如果算数上网红带货直播的“李佳琪们”和年入千万元的游戏战队解说们这群新兴低收益人群,上海的高端住宅显然不补购买力。

4千万级公寓被传“秒光”

对于不少刚刚从2月份“零成交价”走出的城市而言,千万级豪宅被供不应求简直是不可思议的。但这并非孤例,除上海,类似的“抢房”案例也在深圳上演。

4月5日上午,深圳招商太子湾湾玺推售最后54套公寓,单价9万~13万元/平方米,户型为320~410平方米,总价约2900万~5500万元。仅仅半日即售罄,倾金约23亿元。

而此前一个月内,该千万级豪宅项目已有两次发售,时间分别是3月7日和 3月13日。

3月7日,戴着口罩的购房者们和随行的中介们,为了能抢走一套公寓豪宅,围观了销售中心,现场一度因人数过多而被街道强制遣散。当日首次百套公寓均价约11万/平方米,单价区间在8.7万-13.5万元/平方米,总价区间在2133万~5479万元/套。有媒体报道“全部销售一空”。

3月13日,该项目又推出14套豪宅,4200万元起步,又有自媒体称之为“8秒售罄”。

值得注意的是,第三次推售的房源不仅不再接受退房,首付周期也大大缩短,即订金每套100万元,股份后15天内低于首付2成签约,签下后15天内付清首期款。当天推售可享受折扣九八折;按时签下再享有九九腰。即便如此,仍今晚人们购买公寓豪宅的热情,散户半日所引售房源热销。

此次市场热卖的豪宅产品为商务公寓,既不限购也各有不同贷,因而成为手握大量资金但无购房名额的置业者的优选。

太子湾云玺厦项目的声明 

另外,太子湾项目热卖也有特殊因素。深圳中原工商铺部分析称之为,招商太子湾湾玺公寓去年买了N1、N2栋后蓄客已久,又遇到春节假期及疫情,节后首售给予经纪公司低佣引荐,各大中介公司带客积极性高。

以3月7日首次推售的五千万级豪宅为例,当日下定并于3月31日签约,客户可享用优惠约235万元。与此同时,带看的中介可以取得高达164万元的佣金。

然而,就在当地产中介仍在炒作豪宅供不应求新闻之际,太子湾云玺项目于4月14日发声明澄清,此前有关“秒光”和销售一空的消息并不有误,该项目仍有6套房源待售,且有个别客户股份后退房、被退房源再次销售的情况,但并未透露退房数量。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析回应,云玺作为公寓产品当日热销,中介前期做了大量蓄客工作。其热卖与价格和地段也有关系,年前豪宅税调整后对市场高预期,在此次散户中也有所体现。

《每日经济新闻》记者查询找到,此次火热的太子湾海湾玺单从价格上看,与区域内二手房已有倒挂现象,新房开盘均价约11万元/平方米,而周边海上世界双玺二手挂牌价17.5万/平方米,伍兹公寓的二手上海证券交易所价格约12.9万/平方米,鲸山觐海约13.1万/平方米,双玺时光道约16.2万/平方米。

百万“吃饭酬劳”重出江湖

新房的火热不止是千万级豪宅公寓的“秒光”,热点区域“吃饭费”也重出江湖。

广东华商律师事务所周争锋律师讲解,“吃饭酬劳”就是加塞费用。购房者想卖到心仪房子,除支付房款首付和税费外,另需再支付巨额资金才能获得购房资格。

据新华网报道,南山区、宝安区等热点区域新房项目对外堪称项目销售一空,实际转为内部消化,缴纳“吃饭酬劳”后才可买房。如宝安中心区的热卖项目新锦安海纳公馆目前仍在建设中,中介人员称该项目还有少量房源,但要另交65万~80万元的“喝茶费”改名。以116平方米的4房户型为事例,总价1120万元,“吃饭酬劳”高达100万元;榕江云玺97~100平方米两房,“喝茶费”需75万元。

4月3日,深圳市宝安区住房和建设局发文宣告,即日起积极开展压制房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”等价外费用违法行为。如若一旦找到房地产开发企业、中介机构缴纳“喝茶费”等价外费用违法行为,将暂停涉嫌楼盘全部房源网签权限,并牵头市场监管、公安、税务等涉及部门展开查处,按违法行为涉及商品房数量每套罚款10万元。

此后,太子湾云玺大厦发布声明,该项目在中介公司顺利外部转介后,由其向中介公司必要缴纳转介佣金,客户需要向中介公司缴纳任何额外费用,亦不不存在所谓“收取喝茶费”等现象。

榕江云玺4月7日发布声明称,“任何以‘帮忙折扣’‘拜托留房’为由私自向购房者索要‘喝茶费’或者资金监管等不道德均归属于欺诈行为。经内部调查,本司无任何员工参予此事,也未做任何承诺。”

李宇嘉认为,市场需求旺盛时,内部人联合渠道(中介)先把房子拿下来,特吃饭费后,再一套一套往出卖,“喝茶费”的出现使禁售政策存在一定程度的失灵,助长市场炒作情绪。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在拒绝接受新华网采访时表示,深圳存在住房供应严重不足问题,新房和二手房价格凌空时,要警觉房企和中介通过收取“吃饭酬劳”回避禁售政策;另一方面,要小心“喝茶费”可能是人为生产“一房难求”假象的营销手段。但“喝茶酬劳”不论是真是假,都在扰乱房地产市场秩序,必须严厉查处。

周决律师表示,但如果买受人卖到房子后诉讼“喝茶酬劳”行贿者不当得利,拒绝返还“喝茶费”,收受方因无法举证收费合理性将会被裁决归还。

对于未来新房量价趋势,李举明指出,深圳每年有约50万追加人口,预计新房将处于长期供不应求的状况,但现在房价处于高位运营,购房需要较强的经济实力。目前不受疫情影响,特别是次生影响的效果还没有几乎体现出来,预计从5月份开始,多个行业停摆所带给的影响就会叠加,预计此时房地产市场温度会必要下降。

豪宅“抢购”的B面

但与豪宅公寓“秒光”“日光”的清纯A面不同, 光明区一次性推售大量住宅的16%去化率,则是深圳购买力的B面。

据合富研究院(深圳)统计,光明区乐福花园3月20日取得预售,其中住宅共1036套,商业101套。3月21日启动认筹,将1036套住宅全部推售至市场,认筹金2000元,总计认筹480批,开盘当日去化约170套,去化率仅16%,成交均价4.7万元/平方米。

深圳贝壳研究院数据则表明,3月全市新房网签4224套(不含商业),环比增长153.8%;住宅3152套,环比快速增长279.8%。市民看房积极性减少,不受疫情影响延后的购房市场需求陆续获释,关外刚需住宅项目和一些公寓项目表现较好。

其中,坪山恒大城开盘售罄,在购项目加推如君胜熙陇山、横岗卓弘星辰、京基御景半山、中森公园华府等刚须要楼盘出现一些集中于成交。商务公寓方面,南山豪宅项目招商太子湾少量推盘去化较快,沙井万科星城、光明正大城等市场关注度低。

同样,上海房产中介亦不认为楼市已经回暖到可以“抢走”的程度。              

来自链家的数据显示,上海地区成交总价超过千万级的豪宅,今年1月份的成交套数相似630套,成交均价超8万元,总成交金额约为107亿元。随后在2月份,这一级别的豪宅2月份的成交数量回落至将近200套,环比跌幅超过70%。

但2000万元以上豪宅环比跌幅在30%左右,成交相对稳定。

58安居客研究院分院院长张波指出,改善需求之所以比较多,主要是由于上海的整体提高需求被长期压制,同时上海一二手房价格处于降价地下通道。但从全市数据来看,整体态势仍属平和。

上海链家数据表明,2020年4月6日至4月12日,上海全市共成交新建商品房711套,环比持平;成交金额52亿元,环比快速增长2%;成交价均价54895元/平,环比上升4%;套均总价738万元,环比增长2%。

另据记者了解,4月份上海已有18个新盘项目获得预售证,入市房源近4500套,分布在宝山、徐汇、静安、奉贤、嘉定、金山等区域,但更多房源仍是刚须要属性。

记者手记 | 豪宅热卖并不等于楼市转好

受疫情影响,今年2月不少城市的房地产市场遭遇罕见的零成交价。春节后复工以来,各地楼市逐渐回暖。而作为楼市风向标的一线楼市,尤其受到关注。

3月份以来,上海和深圳的几个豪宅项目均迎来火爆的销售局面。动辄千万元甚至几千万元的豪宅,竟然步入排队抢购甚至“秒光”。到底是谁在抢豪宅?楼市真的回暖了吗?

知道从何时起,豪宅这个词离普罗大众渐行渐远。胡润研究院报告显示,2019年上海享有千万元以上资产的“高净值家庭”达到24.9万户。

而整个2019全年,2000万元以上的豪宅供应量在2000套左右,而成交数量也在这个数。也就是说,在上海这座2500万人口的城市里,有着二十几万人抢走几千套房子。

上海的豪宅和99%的上海常住人口是没关系的,只有做全中国全年龄段的顶尖才需要、才应当负担得起上海的豪宅。可见,豪宅和普通人无关,这只是富人的资金决心和身份感觉“手段”。

而作为一线城市里第一个调整豪宅税的城市,深圳楼市从去年就走出了独立国家行情,热点区域核心地段的房产,特别是稀缺性住宅或公寓,或因方位、或因学位、或因有新的规划概念,除居住功能外,也被疤上了深深的金融印记。

豪宅热销,并不等于楼市转好。正如一位业内人士所言,楼市回暖还必须时日。

 (文中刘清、方琳、王浩均为化名)

记者|吴若凡 甄素静

编辑|魏文艺 卢祥勇