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新房二手房轮动效应显现

2020-07-04

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摘要:北京近日步入高温严寒天气,与此相反,已拉开序幕的下半年楼市未出现“炙烤”,甚至在新房、二手房的“轮动效应”下,还将经常出现进一步降温。

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北京近日迎来高温酷暑天气,与此相反,已拉开序幕的下半年楼市未出现“炙烤”,甚至在新房、二手房的“轮动效应”下,还将出现进一步降温。

这种“轮动效应”就反映在,首先是缩竞房分流二手房,然后是二手房的流通性上升会吓阻新房成交价。整体显然,形成了新房、二手房成交价总量近期走低的局面。

限竞房分流二手房成交价

一直以来,新房和二手房市场之间的关系非常错综复杂,不是单纯的正向关系,也不是非常简单的此消彼长。今年以来,二者之间“互推”与“物理地址”的关系就反映在了北京市场中。

上半年,缩竞房供应相比此前成倍增加,尤其是具备高品质、户型较佳的房源现身市场,在出售价格被控制在一定水平的情况下,缩竞房市场步入“大丰收”。

此种状况明显分流了二手房市场。数据显示,2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交价均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价,均自创3年来同期的最高值。

缩竞房作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交价数据看,限竞房共成交价了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占到新建住宅成交的39%。

不受此影响二手市场步入新高。据北京中原数据统计,上半年北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说就是指2015年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。

“从开始攒购房资格那天起,就就让买一套二手房。一是由于新房大多辟在远郊区,下班通勤不方便;一是由于新房大多户型较小。而二手房可以考虑更接近城区的位置,并且有一些小户型的选择,在教育、商业等生活配套上,也比较齐全。”市民楚先生说道,这是他之前的点子,不过他最近出手买了一套缩竞房。

让齐先生转变想法的是,限竞房中有大量90平方米以下的小户型,而且价格与周边二手房相比具备优势。尤其是今年限竞房供应量激增,少有一些邻近轨道交通的优质项目,让一些原本买二手房的购房人转向新房。

二手房降温“反作用”新房市场

越来越多的购房者涌入新房市场,让二手房成交价上升的同时,二手房也在反作用着新房市场。

合硕机构首席分析师郭毅回应,当前二手房降温比较显著,新房又造就客户“买原有卖新”腾挪资金与资格,二手房的转化流通功能弱化,旧房卖不掉,或卖不到购房者的心理预期价格,就不会对下一步的新房置业构成有利的影响。随着二手市场的成交下降,下半年新房市场的销量也可能会停止下跌,并逐步有所上行。

公开发表数据也佐证了这一观点,今年3月楼市小阳春过后,北京新房、二手房的成交数据纷纷出现下降,成交价总量自然也是下降趋势。在成交高峰的3、4月份,新房、二手房成交价总量在1.9万套左右,5月约为1.8万套,6月下滑到约1.7万套。

对于新房与二手房互相作用,贝壳研究院早于有研究。“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、出租三个市场的同步越来越强劲,它们之间不再孤立无援拆分,而是互生网络的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能要求了房地产市场运营的总体效果。”2018年底贝壳研究院发布的年度报告表明。

举例来说,新房产品线的非常丰富程度有助降低房价。贝壳研究院认为,如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的自由选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足首次置业市场需求,从而使得交易乘数更低。反之,如果新房市场不能为首次置业的年轻人获取适合的产品时,他们不得不选择总价较低的二手房,这会造成二手房过度承压,也使得交易乘数过大,房价短期内更容易快速上涨。

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第一太平:商品住宅

供应结构合理有序

第一太平戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场之后保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比下跌18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已形成了还包括共有产权住房、缩竞房、显商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者有所不同层面的购房市场需求。

展望2019年下半年的市场走势,房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。住宅市场方面,上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿都有明显提高,但是如若下半年住宅市场经常出现房价反弹的情况,预计监管者将会采行进一步的措施抑制短路的市场,近期对于房地产信托的监管和约束即是相比较。

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